نوشته‌ها

محاسبه درصد مشارکت در ساخت

محاسبه درصد مشارکت در ساخت

سهم الشرکه چیست و نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ و آنچه که در یک قرارداد مشارکت در ساخت، تحت عنوان سهم الشرکه بیان می شود چیست؟ در پاسخ به این سوال ابتدا باید به بررسی مفهوم مشارکت در ساخت بپردازیم، سپس به بررسی قوانین موجود در این زمینه و نحوه انجام تعهدات طرفین قرارداد توجه کنیم. یک نکته اساسی در رابطه با اینکه نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟

متغیر بودن فاکتور های تعیین کننده درصد مشارکت طرفین در این قرارداد است. همان­گونه که اطلاع دارید، قیمت روز آپارتمان، به شدت متغیر است. از طرفی، عناصر سازنده کالبد بنا و هزینه های لازم برای ساخت و ساز، هر روز در حال افزایش است. این موارد، پاسخ به این پرسش که نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ را کمی دشوار می نماید. اما آنچه مسلم است، این است که مشارکت در ساخت به خودی خود یک امر پسندیده و نمودی از تعاون است. در یک قرارداد مشارکت در ساخت، مالکی که توان مالی و فنی ساخت بنای جدید را ندارد، با سازنده حرفه ای مشارکت نموده و نتیجه این همکاری، بهبود کیفیت محیط زندگی، رونق صنعت ساخت و ساز و کسب منافع مادی برای هر دو طرف است. با ما همراه باشید تا در ادامه به بررسی نحوه مشارکت در ساخت و تعیین سهم طرفین بپردازیم.

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟

قوانین عرفی و رسمی در این رابطه چه می گویند؟

برای بررسی این مسئله که نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ باید با قوانین عرفی و رسمی موجود در این زمینه آشنا شویم. وکلا و افراد مطلع از قوانین ساخت و ساز و مشارکت در ساخت، در مواجهه با این پرسش که نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ به لزوم تعیین قدرالسهم یا سهم الشرکه یا درصد مشارکت در ساخت، اشاره می کنند. معیار محاسبه قدرالسهم، قیمت روز آپارتمان نوساز در آن منطقه است. با در اختیار داشتن قیمت آپارتمان نوساز، در مرحله بعد باید کلیه هزینه های ساخت آپارتمان نوساز محاسبه گردد.

برای این منظور کلیه جزئیات یک پروژه ساختمانی اعم از هزینه انجام امور اداری و اخذ مجوز ها، هزینه خرید مواد و مصالح، دستمزد مهندسین و کارگران، مالیات و بیمه و … در نظر گرفته می شود. سپس، با توجه به ارزش زمین و آورده دو طرف (سازنده و مالک زمین) درصد آورده، مشخص می شود. در نهایت هر یک از طرفین، با توجه به درصد آورده خود، دارای سهمی از آپارتمان جدید می شوند که قدرالسهم یا سهم الشرکه خوانده می شود. در این میان، سازنده موظف است مبلغی را برای سکونت موقت مالک تا پایان پروژه به وی پرداخت نماید. همچنین دو طرف می توانند با پرداخت مبالغی به طرف مقابل، میزان درصد مشارکت در ساخت خود را کم یا زیاد کنند.

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟

یک مثال ساده برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت:

بگذارید با یک مثال ساده به توضیح این مسئله که نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ بپردازیم. فرض بگیرید شما مالک یک خانه کلنگی 200 متری در الهیه هستید. قیمت روز هر متر مربع زمین شما 50 میلیون تومان است. تا اینجا آورده شما، 10 میلیارد تومان است. از طرفی سازنده، باید برای ساخت هر متر مربع ساختمان نوساز در این منطقه، 10 میلیون تومان هزینه کند.

فرض کنید می خواهید با سطح اشغال 60 درصد، 10 طبقه آپارتمان بسازید. به این ترتیب، سازنده باید برای ساخت این حجم از بنا، 12 میلیارد تومان هزینه کند. در این صورت با توجه به عرف بازار ، این پروژه با مشارکت 50-50 یا درصدی بیشتر به نفع سازنده انجام می شود. همچنین سازنده موظف است، تا زمان اتمام پروژه و تحویل واحد ها به صاحب زمین، مبلغی را تحت عنوان بلاعوض، به مالک پرداخت نموده تا بوسیله آن، مکانی را برای خود اجاره نماید. البته باز هم تأکید می شود، شرایط و قوانین مشارکت در ساخت و تعیین قدرالسهم طرفین ریزه کاری های دیگری هم دارد!

با توجه به کلاهبرداری های صورت گرفته از مالکین بناهای فرسوده، در پروژه های مشارکت در ساخت، توصیه می شود حتماً، کلیه مراحل انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین میزان سهم طرفین و درصد مشارکت ایشان، بند های قانونی که مبین جریمه های تعیین شده برای طرفین در صورت تخطی از تعهدات آنها است و … در آژانس های معاملات املاک معتبر یا از طریق شرکت های دارای مجوز فعال در زمینه مشارکت در ساخت و ارائه دهنده خدمات ساخت و ساز صورت پذیرد. اگر شما هم مایلید که بدانید اخیراً نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ و آخرین تغییرات روز، در این زمینه چیست، حتماً با کارشناسان حقوقی و فنی ما تماس حاصل فرمایید.

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟

مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت

چندین سال است بعلت اینکه دیگر در بیشتر مواقع امکان اینکه کسی زمین، سرمایه و تخصص ساخت را یکجا در کنار داشته باشد وجود ندارد، لذا به انجام مشارکت در ساخت روی می آورند. برای اطلاعات بیشتر در مورد مشارکت در ساخت به مطلبی که توسط مشاوران و مهندسان خبره شرکت ساختمانی سین گروپ نوشته شده است توجه کنید.

مزایای نوسازی برای مالکین ساختمان های قدیمی :

  • ساختمانی مستحکم با مصالح نو ومتد ساختاری روز
  • نمایی جدید وبه دلخواه روز
  • رعایت اصول مهندسی وبه روز برای ایجاد بنا
  • تعمیرات کمتر در ساخنمان به علت فرسودگی بنا و تاسیسات
  • ایجاد فضای بیشتر برای افراد

معنای مارکت در ساخت:

مالک بخشی از زمین خود را به سازنده میفروشد در عوض ساخت بخش باقی مانده مالک ؛ که برای این بخش بندی یاهمان قدرالسهم قوانین زیادی که بیشتر به صورت عرف میباشد وجود دارد، به طور مثال اگر ملکی به ارزش 6 میلیون تومان باشد به ازاء هرمتر مربع قدر السهم 50-50 میباشد که البته کاملا توافقی است.

و حالاگرارزش بیشتر باشد درنتیجه قدر السهم مالک بیشتر میشود مثلا 60 در صد مالک و 40درصد سازنده . ودر آخر مالک به ازاء ارزش ملک هم میتواند در خواست بلاعوض کند که این مقدلر جدای قدرالسهم بوده و رابطه بلا عوض به صورت زیر عنوان میشود.

X = m% * s – n% T

  • X : مقدار بلا عوض
  • m : قدر السهم مالک به درصد
  • S : کل هزینه ساخت
  • n : قدر السهم سازنده به درصد
  • T : ارزش کلی ملک

اگر مقدار رابطه منفی درآید بایستی از سهم مالک کم شود.

در بیشتر موارد مالک درملک خود زندگی میکند و این وظیفه سازنده است که برای مالک مکانی را در نظر بگیرد و این مبلغ بخشی از همان بلاعوض میباشد .

البته لازم به ذکر است که  عنوان سازنده هم در مشارکت بسیار مطرح است . بطور مثال اگر سازنده خوش نامی که سری کارهایش باعث شوهرت وی گردیده به قدر السهم وی نیز می افزوند ویا مقدار قدر السهم مالک را می کاهد

البته که اینها همه بستگی به ارزش ملک و خوش نامی سازنده داشته و دست آخر هم کل جریانات بصورت توافقی بوده.

 

مواردی که در قرارداد مشارکتی عنوان میگردد

۱ – مشخصات

  1. مشخصات مالک
  2. مشخصات سازنده
  3. مشخصات ملک

۲ – موضوع قرار داد

کارهای که قرار است انجام گیرد بطور مثال طراحی ، نحوه اجراء واجزاء ساخت و دیگر جزئیات که بخش اصلی قرار داد است

۳ – توضیحات ملک

که ملک چه موقعیت دارد و چند طبقه است و متراژ و…

۴ – تسهیلات دفتر

خدمات و پیگیری مجوزها ونقشه واین قبیل فعالیتها

۵ – مبلغ قرار داد

که طرفین بعد از توافقات بایستی پرداخت کنند

۶ – تعهدات کارفرما

لازم به ذکر است که این مطالب بر گرفته از قرار داد مشارکت در ساخت یکی از پروژههای شرکت ساختمانی سین گروپ میباشد.

مشارکت در ساخت به چه معنا است؟

مشارکت در ساخت قراردادی بین مالک و سازنده است. وقتی مالک ملک کلنگی، زمین یا ساختمان قدیمی قصد نوسازی بنای خود را دارد، از طرفی منابع مالی و دانش فنی و حقوقی لازم برای این کار را ندارد، با سپردن این مسئولیت ها به یک سازنده حرفه ای، خیال خودش را بابت ساخت یک آپارتمان یا ملک تجاری که از استاندارد های لازم برخوردار است راحت می کند. از طرفی، سازنده نیز که با مشکل یافتن زمین، به خصوص در کلانشهری مثل تهران، روبرو است، به راحتی می تواند فعالیت حرفه ای داشته و کسب سود نماید.

وقتی به عنوان مالک یا سازنده، قصد ورود به یک قرارداد مشارکت در ساخت را داریم، مهم ترین مسئله توجه به قوانین این معامله و لزوم رعایت حقوق طرفین است. قوانین مشارکت در ساخت به تفصیل در منابع مختلف آورده شده است. ولی به عنوان یک توصیه عمومی، بهتر است قرارداد مشارکت در ساخت مانند سایر قرارداد های حوزه ملک و املاک، به صورت رسمی نوشته و ثبت شود.

هنگام نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت، هر چه قیمت زمین بیشتر باشد، قدرالسهم مالک بیشتر می شود. منظور از قیمت زمین، قیمت تمام شده هر متر مربع آپارتمان نوساز در منطقه مورد نظر است. همچنین طبق عرف رایج، سازنده درابتدا مبلغ بلاعوضی به مالک جهت اسکان در ملکی دیگر، در طول مدت پروژه پرداخت می نماید.

مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت با توافق بین مالک و سازنده، به نوسازی بافت فرسوده کمک می کند.

مزایای مشارکت در ساخت چیست؟

  • نوسازی بافت فرسوده: بسیاری از مناطق شهری ایران، دارای بافت فرسوده هستند. یکی از دلایل این معضل، عدم توانایی مالکین، در پرداخت هزینه های سنگین ساخت و ساز است. با شرکت در یک قرارداد  به راحتی می توان این مشکل را حل نمود و پروژه های ساختمانی را با سرعت بیشتری اجرا کرد. انجام سریعتر و بیشتر پروژه های در بافت فرسوده شهری موجب احیای زمین، ثروت آفرینی و در نهایت بهبود کیفیت زندگی ساکنین بافت فرسوده شهری می شود.
  • اشراف سازنده حرفه ای به قوانین ساخت و ساز: آیا شما به عنوان یک مالک، با تمامی قوانین شهرداری، نظام مهندسی ساختمان، اداره مالیات و بیمه و … جهت به انجام رساندن یک پروژه ساختمانی آشنایی دارید؟ قطعا پاسخ بسیاری از افراد منفی است. زیرا انجام یک پروژه ساختمانی ریزه کاری های بسیاری دارد و انجام اشتباه هر یک از این مراحل می تواند موجب هدر رفتن وقت و سرمایه مالک شود. سازندگان حرفه ایف ضمن اشراف کامل بر این قوانین، پروسه اخذ مجوز های لازم را با سرعت بیشتری انجام و کار را به سرعت به پایان می برند.
  • آشنایی سازنده حرفه ای با روش های صرفه جویی در هزینه ها: جدا از قوانین شهرداری، نظام مهندسی ساختمان و … ، توانایی مدیریت کارگران، تامین کنندگان مصالح، زمانبندی پروژه و … نقش مهمی در کاهش هزینه های ساخت و ساز دارد. یک سازنده حرفه ای با سالها تجربه در این زمینه، تبحر لازم در صرفه جویی در این موارد را دارد. مسلم است برای یک مالک که با این ریزه کاری ها آشنایی ندارد، مشارکت در ساخت بهترین پیشنهاد برای نوسازی ملک قدیمی وی است.
  • افزایش ارزش افزوده ملک:از دیگر مزایای مشارکت در ساخت می توان به آن اشاره کرد که هم برای مالک و هم برای سازنده سود آور است. مالک ملک کلنگی، پس از پایان پروژه معمولا صاحب بیش از نیمی از واحد های ساختمان نوساز می گردد که موجب حفظ ارزش سرمایه وی می شود و می تواند با اجاره دادن این واحد ها، به یک منبع مالی مطمئن دست یابد. از طرفی، سازنده نیز از طریق فعالیت حرفه ای خود، کسب درآمد نموده و مالک بخشی از واحد ها می شود.

درصد مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت بار مسائل فنی، حقوقی و … را از دوش مالک بر می دارد.

نکات مهمی که باید هنگام بستن قرارداد مشارکت در ساخت رعایت کنیم:

  • به عنوان یک مالک سعی کنید درباره سوابق و قابلیت های سازنده، تحقیق کرده و با بهترین سازنده ممکن وارد قرارداد مشارکت در ساخت شوید. متاسفانه در سال های اخیر، قرارداد های مشارکت در ساخت به یکی از شگرد های کلاهبرداران برای فریب دادن مالکین ملک های قدیمی بدل شده، حتی با سوءاستفاده از روش های قانونی انجام می شود.
  • به عنوان یک سازنده از صحت مالکیت ملک، و سند آن اطمینان حاصل نمایید. وجود مشکل قانونی در سند، در هر یک از مراحل ساخت بنا مشکل ساز می شود و ممکن است موجب هدر رفتن وقت و سرمایه سازنده شود.
  • سعی کنید قرارداد را به صورت رسمی بین طرفین ثبت شود تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری گردد.
  • در تعیین قدرالسهم ها، جهت جلوگیری از بروز اختلاف از نظر کارشناسان رسمی و وکلا استفاده شود.
  • در صورت امکان می توان نسبت به تجمیع چند زمین ریزدانه در بافت های فرسوده اقدام، سپس با ثبت یک قرارداد جامع و چندجانبه، نسبت به ساخت واحد های بزرگتر و با کیفیت تر اقدام نمود.

مشارکت در ساخت ساختمان

برای مشارکت در ساخت، شریک کارکشته و قابل اطمینانی را انتخاب کنید.

قراردادهای مشارکت در ساخت چند نوع می باشد؟

تعداد و انواع قراردادها به عوامل مختلفی بستگی دارد از جمله موضوع ساخت و ساز.

  • قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بنا

این نوع قرارداد هم به صورت فردی (تعداد ساختمان کم) و هم به صورت گسترده (گسترش ساخت مجتمع های انبوه) صورت می گیرد. موضوع کلی این قرارداد: احداث و ساخت اماکن تجاری، مسکونی…

  • قرارداد مشارکت در طرح آماده سازی

این نوع قرارداد جهت مشخص کردن شبکه های خیابان کشی و معابر استفاده می شود.

  • قرارداد مدیریت (مشارکت پیمان)

در این قراردارد مالک یا صاحب زمین به جز به عهده گرفتن هزینه زمین، هزینه مواد و مصالح و دستمزد را به عهده می گیرد. وظیفه ی سازنده به تنهایی فقط مدیریت اجرا می باشد.