نکات لازم برای پیش خرید و پیش فروش خانه
این مطلب در تاریخ ۱۴۰۱/۰۶/۰۳ بروزرسانی شده است.
نکات لازم برای پیش خرید و پیش فروش خانه
اگر به دنبال راهی هستید که با بودجه محدود بتوانید صاحب خانه شوید، در این راهنمای پیش خرید آپارتمان با ما همراه باشید.
امروزه با افزایش قیمت ملک، پیش فروش خانه رونق گرفته و افراد زیادی به پیش خرید خانه روی آورده اند تا با این روش بتوانند صاحب خانه شوند. وقتی خانه ای را به طور معمول می خرید، دقیقا چیزی را می‌خرید که وجود دارد. اما هنگامی که یک خانه را پیش خرید می‌کنید، در واقع در حال عقد قرارداد و پرداخت هزینه برای یک آپارتمان در حال ساخت هستید که در آینده ساخت آن به پایان می‌رسد و در حال حاضر وجود ندارد. به همین دلیل، برای پیش خرید خانه از فروشندگان و سازندگان نیز باید به نکاتی توجه کنید تا از بروز جرائم، خسارت ها و دعوای حقوقی جلوگیری شود.
پیش خرید یا پیش فروش خانه چیست؟
ممکن است برای شما هم این سوال پیش آمده باشد که (پیش فروش خانه یعنی چه؟)
پیش فروش خانه به معنای فروش ملک، پیش از آنکه آن ساخت آن خانه به پایان رسیده و قابل سکونت شده باشد.
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور از ابتدا، در حین احداث، تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر قانونی (قرارداد پیش فروش ساختمان) محسوب می‌شود.
معمولا افرادی که در حال حاضر بودجه کافی برای خرید ملک موردنظر خود را ندارند، از فرصت پیش فروش مسکن استفاده می‌کنند و با پیش خرید آپارتمان مورد نظر، با بودجه محدودتری صاحب خانه می‌شوند.
همچنین افرادی که به دنبال سرمایه گذاری در ملک هستند ولی بودجه زیادی ندارند، با پیش خرید خانه های درحال ساخت، می توانند به هدف خود برسند.
فواید پیش خرید ملک برای خریداران بازار ملک
- با توجه به اینکه خریدار ملکی را خریداری می‌کند که تکمیل نشده، قیمت نهایی ملک برای خریدار ارزان تر از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده است. خریدار می‌تواند با فروش آن ملک پس از پایان پروژه، سود قابل توجهی دریافت کند.
- شرایط پرداخت قیمت پیش فروش آپارتمان برای خریدار، بهتر از شرایط پرداخت قیمت کل خانه است. خریدار این امکان را دارد که قرارداد را به صورت قسطی عقد کند و بهای ملک را به صورت قسطی پرداخت کند.
- از آنجایی که ملک هنوز به صورت کامل تکمیل نشده، خریدار می‌تواند در روند ساخت خانه مشارکت داشته و تغییراتی را در روند ساخت خانه بر اساس سلیقه خود اعمال کند.
معایب پیش خرید ملک برای خریداران در بازار مسکن
پیش خرید و پیش فروش آپارتمان در حال ساخت در کنار تمام مزایایی که دارد، معایبی نیز به همراه دارد که پیش از خرید ملک، باید از آن‌ها مطلع باشید.
- معمولا زمان تحویل ملک توسط سازنده، دیرتر از موعد مقرر است و احتمال دارد این موضوع باعث اسجاد اختلاف بین خریدار ملک و سازنده ساختمان شود.
- زمانی که شما یک آپارتمان را پیش خرید می‌کنید، آن آپارتمان به طور کامل ساخته نشده، بنابراین احتمال بعد از اتمام ساخت خانه شما مواردی را متوجه شوید که دیگر قادر به تغییر آن ها نیستید.
- ممکن است سازنده از آن مصالح ساختمانی که در قرارداد مشخص شده برای ساخت خانه استفاده نکند.
- امکان اخذ وام بانکی از طریق سند مادر و عدم تسویه آن وجود دارد؛ در صورت عدم پرداخت اقساط توسط سازنده ساختمان که وام را دریافت کرده است، پرداخت اقساط به عهده خریدار ملک است.
- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری
قوانین جدید در پیش فروش ملک در ایران
در قوانین جدید در پیش فروش ملک در ایران، اشخاصی که در چهارچوب قانون اجازه پیش فروش ساختمان را دارند، مشخص شده‌اند. همچنین حداقل مواردی که در قرارداد پیش فروش ساختمانی باید تصریح شوند نیز تعیین شده است. این قوانین در سال 1389 تدوین و تصویب شدند.
نکات و مراحلی که برای پیش فروش خانه باید بدانیم
برای آنکه یک پیش فروش آپارتمان قانونی انجام دهید، مراحل زیر را باید طی کنید.
اولین مرحله در پیش فروش آپارتمان، صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد است. در شناسنامه فنی مستقل، مشخصات و جزئیات کامل واحد آپارتمانی درج شده است.
هر واحد به صورت مجزا شناسنامه مستقل خواهد داشت. پس از دریافت مجوز انتشار آگهی، شخصی که اجازه انتقال ملک را دارد (مالک یا سازنده‌ای که طبق توافقات سهمی از خانه را دارد)، اجازه انتشار تبلیغات را در رسانه ها و جراید کسب خواهد کرد. حتما این موضوع را در نظر داشته باشید که شخص فروشنده سند رسمی یا وکالت نامه برای این امر را داشته باشد.
پس از انجام مذاکرات میان پیش خریدار و پیش فروشنده، لازم است تمامی مراحل در یکی از دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد یا قولنامه توسط مشاوران املاک در بنگاه ها کافی نیست.
یکی از موارد مهمی که هنگام عقد قرارداد باید به آن توجه کرد، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد؛ که در صورت تأخیر، فروشنده کلیه ضررهای وارد شده به خریدار را باید جبران نماید و جریمه دیرکرد پرداخت نماید.
مواردی که در قرارداد پیش فروش خانه باید عنوان شود؟
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد (خریدار و سازنده ملک مورد نظر) اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بهاء تحویل و انتقال قطعی
- تعیین زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده توسط سازنده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
شیوه پرداخت اقساط و تسویه هزینه ملک
شیوه پرداخت اقساط و تسویه بهای ملک باید به طور دقیق در قرارداد ذکر شود. هنگام عقد قرارداد، باید تعیین شود که چه درصدی از وجه در کدام مرحله از قرارداد باید پرداخت شود. تعیین نحوه پرداخت قیمت ملک معامله شده و موعد های آن، از اختلافات میان فروشنده و پیش خریدار جلوگیری می‌کند.
ما بهترین همراه شما در پیش خرید خانه هستیم، با ما تماس بگیرید.
چرا به مجموعه سین گروپ اعتماد کنیم؟
مجموعه سین گروپ در زمینه های پیش فروش، خرید و ساخت و ساز ساختمان از تجربه و مهارت بالایی برخوردار بوده و به کمک تخصص و مهارت خود، پروژه های موفق زیادی از جمله باغ صبا و سازه اندیشه را به پایان رسانده‌اند. به همین دلیل، این مجموعه می‌تواند مشاوره‌های ارزنده ای را به شما ارائه داده و کمک شایانی به شما کند.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد همکاری با سین گروپ یا وقت مشاوره با شماره ۸۸۸۳۹۷۸۸ تماس حاصل فرمایید.
شرایط پیش فروش واحدهای ساخته شده توسط مجموعه سین گروپ
جهت کسب اطلاعات دقیق تر و دریافت مشاوره رایگان در مورد پیش خرید و پیش فروش خانه در منطق مختلف تهران با مشاوران سین گروپ در تماس باشید.
سوالات متداول درباره پیش فروش یا پیش خرید ملک
مشارکت در ساخت و ساز ساختمان
این مطلب در تاریخ ۱۴۰۱/۰۵/۲۴ بروزرسانی شده است.
اگر در تهران یا سایر شهر های پر جمعیت زندگی می کنید امکان ندارد که در مورد سود و درآمد سرمایه گذاری در ملک یا مشارکت در ساخت و ساز ساختمان چیزی نشنیده باشید. این موضوع به این علت بسیار داغ است زیرا تمام افراد برای ادامه زندگی به مسکن نیاز دارند و این نیاز نه تنها هیچ وقت از بین نمی رود بلکه با افزایش جمعیت شدید تر می شود. با ما همراه باشید تا دلیل سرمایه گذاری در ملک و مشارکت در ساخت برایتان شفاف تر شود.
منظور از مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت نوعی قرارداد ملکی است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز بین طرفین (سازنده و مالک ساختمان) بسته می شود. این نوع قرارداد ها در مورد تمامی پروژه های تجاری، مسکونی، اداری و … اجرا می شود.
قرارداد های مشارکت در ساخت جز مهمترین قرارداها به حساب می آیند زیرا بصورت مستقیم بر دارایی 2طرف معاملع تاثیر می گذارد. به همین دلیل است که برای قرارداد های مشارکت قوانین بسیار زیادی وضع شده است.
انواع سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت و ساز ملک
سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت انواع مختلفی دارد مانند سرمایه گذاری در ساخت آپارتمان، ویلا، خانه های کلنگی، نوسازی خانه، ساخت هتل و…. همچنین مشارکت در ساخت را به دو دسته سهامی و معمولی هم میتوان تقسیم بندی کرد. که بر اساس خرید سهم مالک پروژه می باشد.
جهت همکاری و مشارکت با یک شرکت ساختمانی مطمئن می توانید با ما در ارتباط باشید.
مزایای سرمایه گذاری در مسکن و مشارکت در ساخت و ساز ملک
سرمایه گذاری در مسکن یا مشارکت در ساخت مزایای قابل توجهی دارد که در ادامه به آن ها اشاره می کنیم:
- کسب درآمد از طریق رهن یا اجاره بها ملک
- افزایش ارزش سرمایه با افزایش تورم
- عدم نیاز به دانش و مهارت ساختمان سازی با واسپاری ساخت و ساز به شرکت های ساختمان سازی
- ریسک پایین تر و قابل تبدیل بودن ملک به سرمایه های دیگر در هر موقعیتی
- امکان افزایش ارزش سرمایه با نوسازی و مدرن سازی ساختمان
معایب سرمایه گذاری در مسکن
علاوه بر سود بالایی که این سرمایه گذاری در ساخت و ساز و مشارکت در ساخت ملک برای شما دارد یک سری معایب و محدودیت نیز ایجاد می کند که به شرح زیر می باشد:
- شروع ساخت و ساز ساختمان یا مشارکت در ساخت و ساز دارای کار های اداری زیاد و کسب مجوز های متنوع می باشد که نمی توان از آن ها چشم پوشی کرد. (بهتر است با شرکت های ساختمانی در این موارد همکاری داشته باشید.)
- نیاز به نقدینگی بالا و امکان نقد شوندگی پایین (اگر در هنگام فروش واحد های آپارتمانی یا ملکی خود به رکود بازار برخورد کنید)
- استهلاک و کاهش ارزش ملک، ساختمان و بنا در صورت بالا رفتن سن ساختمان، که علاوه بر آنکه تعمیرات آن تقریبا هزینه های زیادی را برای شما بوجود می آورد، در هنگام فروش ملک و تبدیل آن به سرمایه ای دیگر می تواند برای شما اذیت کننده باشد.
- خرابی در برابر بلایای طبیعی و از مد افتادن نوع نقشه ساختمان پس از چند سال که از محبوبیت ملک کم می کند.
اصل های کلیدی سرمایه گذاری در ملک
اصل های کلیدی مواردی هستند که در سرمایه گذاری مطمئن تر به شما کمک می کنند:
اصل تقاضا: برای شروع سرمایه گذاری حتما نیاز همان روز جامعه را در نظر بگیرید که کدام نوع از املاک تقاضای بیشتری دارند. این پیش بینی برای افزایش سرعت تبدیل به نقدینگی ملک شما املا مفید است.
اصل آرامش: بهتر است در مواقعی که بازار خرید و فروش ملک در رکود است یا تورم ها به شدت بالاست اقدام به خرید، فروش یا سرمایه گذاری در املاک نکنید زیرا ریسک ضرر در این مواقع بسیار بالا است. بهترین زمان برای خرید و سرمایه گذاری هنگامی است که بازار در آرامش باشد، در این مواقع فرصت های مشارکت بسیار خوبی را می توان پیدا کرد.
اصل موقعیت: منطقه و موقعیت ملکی که شما برای سرمایه گذاری و خرید انتخاب می کنید به شدت در ارزش سرمایه شما تاثیر گذار است پس بهتر است منطقه ای را انتخاب کند که با بودجه شما همخوانی داشته باشد و احتمال نقد شوندگی آن در هنگام فروش خانه نیز بالا باشد ضمن آنکه ارزش اصلی سرمایه از بین نرود.
اصل قیمت: در این اصل شما باید وقت و دقت بشتری به خرج دهید تا ملک مناسب با قیمت پایین تر انتخاب کنید. و در هنگام فروش نیز باید وقت و دقت بیشتری برای شناخت محله و قیمت های مسکن در محله بگذارید تا از آن ها به عنوان امتیازی برای فروش بهتر استفاده کنید.
نوع فعالیت افراد در سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت
افراد به دو صورت می توانند در یک پروژه فعالیت کنند یا به صورت مالک ساختمان و یا به صورت سازنده ساختمان. در این حالت مالک هزینه و نقدینگی کافی برای ساخت ساختمان را ندارد به همین دلیل با قرارداد مشارکت با سازنده این امکان را برای او فراهم می کند که در ساخت خانه مشارکت کند و پس از دریافت واحد های ثبت شده در قرار داد به سودی بیشتر از هزینه خرج شده دست پیدا کند.
یک پروژه معتبر جهت سرمایه گذاری باید چه ویژگی هایی داشته باشد؟
یک پروژه معتبر ملکی برای سرمایه گذاری باید شامل ویژگی های زیر باشد:
- دارای قرارداد شفاف و کامل بین طرفین باشد و هردو طرف قرارداد صحت و مفاد قرارداد را تایید کنند.
- دو طرف قرار داد باید نسبت به مواردی که در قرارداد بیان شده است متعهد و مسئولیت پذیر باشند.
- پروژه باید شامل مصالح و تاسیسات با کیفیت باشد.
- امکان نقد شوندگی پروژه بر اساس امتیازات و منطقه جغرافیایی باید قابل قبول باشد.
درمورد قراردادهای سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت نیاز به راهنمایی دارید؟
در صورتی که به دنبال راهنمایی برای سرمایه گذاری یا مشارکت در ساخت هستند. مشاوران مجموعه ساختمانی سین گروپ می توانند به شما کمک کنند انتخاب مناسب تری داشته باشید و ریسک از دست دادن سرمایه را متحمل نشوید بلکه سودی مناسب از سرمایه گذاری خود نیز دریافت نمایید.
جهت دریافت وقت مشاوره با شماره تماس های درج شده در سایت تماس حاصل نمایید.
سرمایه گذاری در پروژه های معتبر مجموعه سین گروپ
شرکت ساختمانی سین گروپ علاوه بر ارائه مشاوره در پروژه های ساختمانی، خود نیز برای پروژه های ساخت و ساز آپارتمان، وبلا و… جذب سرمایه گذار می نماید. اگر به دنبال انتخابی مطمئن هستید و انجام کارهای اداری و کسب مجوز ها برایتان دشوار است، سین گروپ در این مسیر همراه شما خواهد بود.